Bir AVM'nin Maliyeti 2026

Alışveriş merkezleri, yalnızca ticari alanlardan oluşan yapılar değil; yüksek mühendislik, karmaşık işletme planları ve uzun vadeli finansal taahhütler gerektiren büyük ölçekli yatırımlardır. 2026 yılı itibarıyla artan inşaat girdileri, enerji maliyetleri, işçilik ücretleri ve finansman giderleri dikkate alındığında, bir AVM projesinin maliyeti geçmiş yıllara kıyasla çok daha yüksek bir bütçe disiplini zorunlu kılmaktadır.

İçindekiler

Bir AVM’nin Maliyeti 2026

Bir AVM’nin maliyeti 2026 yılı projeksiyonlarına göre arsa, inşaat, teknik altyapı ve açılış öncesi hazırlıklar dahil edildiğinde üst banttan hesaplanmaktadır. Büyük şehirlerde merkezi konumda geliştirilen orta ölçekli bir AVM için toplam yatırım tutarı 7,5 milyar TL ile 11 milyar TL arasında değişmekte, ilave risk paylarıyla bu rakam 12 milyar TL seviyesine kadar çıkabilmektedir.

Arsa Bedeli ve Lokasyon Seçiminin Maliyete Etkisi

Arsa bedeli, toplam yatırım maliyetinin en belirleyici kalemlerinden biridir. 2026 yılında merkezi bölgelerde ticari imarlı arsaların metrekare fiyatı 85.000 TL ile 140.000 TL aralığında seyretmektedir. Ortalama 40.000 metrekarelik bir arsa için yalnızca arsa maliyeti 3,4 milyar TL ile 5,6 milyar TL arasında hesaplanmaktadır.

Bir AVM'nin Maliyeti 2026 — Bir AVM’nin Maliyeti 2026

Şehir Merkezi ve Çevre Bölgeler Arasındaki Farklar

Şehir merkezine yakın lokasyonlar daha yüksek kira potansiyeli sunsa da yatırımın başlangıç maliyetini ciddi biçimde artırmaktadır. Çevre bölgelerde arsa maliyeti daha düşük olsa bile altyapı, ulaşım ve tanıtım giderleri nedeniyle toplam bütçeye ek 600 milyon TL ile 900 milyon TL arasında ilave yük binmektedir.

İnşaat ve Yapısal Giderler Nasıl Şekilleniyor?

İnşaat maliyetleri, 2026 yılında yüksek enflasyon ve malzeme fiyatlarındaki agresif artışlar nedeniyle üst seviyelere taşınmıştır. Betonarme, çelik konstrüksiyon, cephe kaplamaları ve iç mekan inşaatları dahil edildiğinde metrekare başına maliyet 45.000 TL ile 65.000 TL arasında değişmektedir. 120.000 metrekare kapalı alan için toplam inşaat gideri 5,4 milyar TL ile 7,8 milyar TL bandında oluşmaktadır.

İşçilik ve Malzeme Giderlerinin Payı

Nitelikli işçilik ücretlerinin aylık ortalama 55.000 TL seviyesine ulaşması, toplam inşaat bütçesinin yaklaşık yüzde 28’ini oluşturmaktadır. Çimento, demir ve cam gibi temel yapı malzemelerinde yaşanan fiyat artışları ise toplam maliyete 1,9 milyar TL ile 2,6 milyar TL arasında bir yük eklemektedir.

Mekanik, Elektrik ve Teknik Altyapı Giderleri

Bir AVM’nin sürdürülebilir şekilde işletilebilmesi için güçlü bir teknik altyapı gereklidir. 2026 yılında iklimlendirme sistemleri, jeneratörler, yangın güvenliği, yürüyen merdivenler ve asansör sistemleri için ayrılması gereken bütçe 1,1 milyar TL ile 1,6 milyar TL arasında hesaplanmaktadır. Bu kalem, enerji verimliliği yatırımlarıyla daha da artabilmektedir.

Enerji Sistemleri ve Akıllı Bina Çözümleri

Yüksek enerji tüketimi nedeniyle akıllı bina sistemlerine yönelim artmaktadır. Güneş enerjisi destekli sistemler, otomasyon ve enerji yönetimi yazılımları için ek 350 milyon TL ile 500 milyon TL arasında bir yatırım gerekmekte, bu tutar uzun vadeli işletme giderlerini azaltmayı hedeflemektedir.

İç Mekan, Ortak Alan ve Dekorasyon Harcamaları

AVM iç mekan tasarımı, ziyaretçi deneyimini doğrudan etkileyen önemli bir maliyet kalemidir. Zemin kaplamaları, aydınlatma, ortak alan mobilyaları ve dekoratif unsurlar için 2026 yılında toplam 750 milyon TL ile 1,1 milyar TL arasında bir bütçe ayrılması gerekmektedir. Bu giderler, konseptin premium seviyede planlanması halinde daha da yükselmektedir.

Bir AVM Yatırımında 2026 Yılı Üst Bant Harcama Dağılımı

Aşağıda bir AVM’nin maliyeti 2026 yılı için, en yüksek maliyet ihtimalleri ve ilave risk payı eklenerek hazırlanmış kapsamlı harcama dağılımı yer almaktadır. Rakamlar piyasa belirsizlikleri dikkate alınarak üst banttan hesaplanmıştır.

Gider Kalemi	Tutar TL
Arsa Bedeli	5.600.000.000
İnşaat ve Yapısal Giderler	7.800.000.000
Mekanik ve Elektrik Sistemleri	1.600.000.000
İç Mekan ve Ortak Alan Düzenlemeleri	1.100.000.000
Akıllı Bina ve Enerji Sistemleri	500.000.000
Ruhsat, Proje ve Danışmanlık Giderleri	420.000.000
İlave Risk ve Finansman Payı	980.000.000
Toplam Yatırım Bütçesi	18.000.000.000

İşletme Öncesi Hazırlık ve Açılış Giderleri

AVM yatırımı, inşaat tamamlandıktan sonra da ek maliyetler üretmektedir. Kiralama, pazarlama, güvenlik, temizlik ve yönetim organizasyonu için açılış öncesi dönemde 2026 yılı itibarıyla en az 320 milyon TL ile 450 milyon TL arasında bir bütçe ayrılması gerekmektedir. Bu giderler genellikle ilk yıl nakit akışını doğrudan etkilemektedir.

Bir AVM’nin Maliyeti 2026 Yılında Mantıklı Bir Yatırım mı?

Toplam yatırım tutarının 18 milyar TL seviyelerine ulaşması, AVM projelerini yüksek riskli ancak doğru lokasyon ve konseptle uzun vadede güçlü gelir potansiyeline sahip yatırımlar haline getirmektedir. Kira gelirleri ve marka karması doğru planlandığında geri dönüş süresi 12 ile 16 yıl arasında öngörülmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Aşağıda Bir AVM’nin Maliyeti 2026 ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır.

Bir AVM Kurmak İçin Minimum Bütçe Ne Kadardır?

2026 yılı koşullarında merkezi bir bölgede AVM kurmak için üst banttan hesaplandığında minimum yatırım bütçesi yaklaşık 15 milyar TL seviyesinden başlamaktadır.

En Yüksek Maliyet Hangi Kalemden Kaynaklanır?

Toplam maliyetin en büyük kısmı arsa bedeli ve inşaat giderlerinden oluşur. Bu iki kalem tek başına toplam bütçenin yüzde 70’inden fazlasını oluşturabilir.

Enerji Giderleri AVM Bütçesini Ne Kadar Etkiler?

Enerji altyapısı ve sistem yatırımları ilk aşamada maliyeti artırsa da uzun vadede işletme giderlerini düşürerek denge sağlar ve toplam bütçede kritik rol oynar.