Tek tapulu bir gayrimenkulü hisseli tapuya çevirmek, özellikle ortak mülkiyet planlayan aile üyeleri, yatırımcılar veya miras paylaşımı gibi durumlarda başvurulan bir yöntemdir. 2025 yılında bu işlemin hukuki süreci kadar mali boyutu da önem kazanmıştır. Tapu işlemlerindeki yasal gereklilikler, noter masrafları, tapu harçları ve değerleme raporları gibi birçok detayın maliyet kalemlerini nasıl etkilediğini bu yazıda kapsamlı şekilde açıklıyoruz.
Tek Tapuyu Hisseli Tapuya Çevirme Maliyeti
Tek tapulu bir taşınmazı hisselere ayırmak, tapu müdürlükleri nezdinde resmi işlemlerle yapılır ve 2025 yılı itibarıyla bu işlemin maliyeti taşınmazın değerine, hisse oranına ve işlemin yapıldığı il/ilçeye göre değişiklik gösterir. 2025 yılı itibariyle tek tapunun hisseli tapuya dönüştürülmesi sürecinde ödenecek tapu harcı, taşınmazın beyan edilen satış bedelinin %4’ü oranındadır ve bu oran taraflar arasında paylaştırılabilir.
Örneğin 2.000.000 TL değerindeki bir konut için toplamda 80.000 TL tapu harcı ödenmesi gereklidir. Bu işlemin noter masrafları ise hisse sözleşmesi veya muvafakatnameye göre 1.500 TL ile 4.000 TL arasında değişmektedir. Ayrıca ekspertiz raporu istenmesi halinde 2025 yılı ortalama ekspertiz ücreti 4.000 TL ile 7.000 TL arasında değişmektedir. Diğer küçük masraflar ve döner sermaye bedelleriyle birlikte toplam maliyet genellikle 90.000 TL ile 100.000 TL arasında gerçekleşmektedir.
Hisseli Tapuya Geçiş Neden Tercih Edilir?
Hisseli tapuya geçiş, ortak kullanım veya paylaşım durumlarında hak sahipliğini netleştirmek adına tercih edilir ve hukuki güvence sağlar. Mülkiyetin birden fazla kişi arasında paylaştırılması, özellikle miras kalan taşınmazlarda, aile içi yatırım amaçlarında veya ortak projelerde yaygın şekilde kullanılır. Bu yöntemle her bir hak sahibinin tapuda kayıtlı oranı belirlenmiş olur ve ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilir. 2025 yılında artan gayrimenkul değerleri ve ortak yatırım modellerinin yaygınlaşmasıyla birlikte hisseli tapular daha fazla tercih edilmeye başlanmıştır.
Tapu Harçları ve Diğer Masraflar Nelerdir?
Hisseli tapuya geçişte ödenecek harçlar ve ek masraflar, işlemin yapılacağı taşınmazın değeri ve işlem türüne göre belirlenir. Tapu harcı 2025 yılında yine taşınmazın satış bedelinin %4’ü oranında olup, genellikle eşit şekilde taraflar arasında paylaşılır. Döner sermaye bedeli ve hizmet bedelleri ortalama 1.500 TL ile 2.500 TL arasında değişirken, noter onaylı belgeler için işlem başına 1.000 TL ile 2.500 TL arasında ödeme yapılabilir.
Bazı durumlarda zorunlu hale gelen gayrimenkul değerleme raporları ise taşınmazın konumu ve büyüklüğüne göre değişmekle birlikte 2025 yılı ortalamasına göre 4.000 TL ile 7.000 TL arasında ücretlendirilmektedir.
Hisseli Tapu İşlemleri Ne Kadar Sürer?
İşlemin süresi, başvuru belgelerinin eksiksiz hazırlanmasına bağlı olarak değişmekle birlikte 2025 yılında ortalama tamamlanma süresi birkaç iş günü ile bir hafta arasındadır. İlgili tarafların tüm belgeleri tamamlayarak randevu günü tapu müdürlüğünde hazır bulunması halinde, hisseli tapuya geçiş işlemi genellikle aynı gün içinde sonuçlandırılır.
Ancak ekspertiz raporu, noter evrakı veya özel onayların gerektiği durumlarda işlem süresi 5 ila 7 iş gününe kadar uzayabilmektedir. Büyükşehirlerde yoğunluk nedeniyle süre biraz daha uzayabileceğinden, işlemlere başlamadan önce tapu müdürlüğünden bilgi almak faydalı olacaktır.
Tapunun Hisselere Bölünmesi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Tapunun hisseli hale getirilmesi için tarafların kimlik bilgileri, tapu fotokopisi ve bazı destekleyici belgeler sunması gereklidir. Başlıca belgeler arasında tapu aslı veya fotokopisi, tarafların kimlik belgeleri, vekâletname (varsa), hisse oranlarını belirten yazılı beyan veya sözleşme, gayrimenkul değerleme raporu (gerekiyorsa) ve noter onaylı muvafakatname yer alır. 2025 yılında dijital işlemlerin yaygınlaşmasıyla birlikte bazı belgeler e-Devlet üzerinden alınabilir hale gelmiş olsa da, bazı işlemler hâlâ fiziksel evraklarla yürütülmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular
Tek tapuyu hisseli tapuya çevirme maliyeti hakkında en çok merak edilen sorulara aşağıda detaylı yanıtlar sunduk.
Hisseli tapuya geçmek için herkesin onayı gerekir mi?
Evet, tek tapuyu hisseli tapuya çevirmek için tüm tarafların onayı gereklidir. Bu işlem genellikle tapu müdürlüğü önünde yapılır ve tüm hak sahiplerinin şahsen veya vekâleten bulunması gerekir.
Tapu harcı neye göre hesaplanır?
Tapu harcı, gayrimenkulün beyan edilen satış veya rayiç bedeli üzerinden %4 oranında hesaplanır. Hisseli tapuya dönüşüm işleminde taraflar arasında devir işlemi varsa, bu oran geçerlidir.
Tapunun hisseli olması satışta sorun yaratır mı?
Hisseli tapuya sahip taşınmazlarda satış işlemi yapılırken, diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) devreye girebilir. Satış öncesinde hissedarların bilgilendirilmesi gerekir.
Tek tapudan hisseliye geçişte vergi ödenir mi?
Eğer işlem satış kapsamında yapılmıyorsa ve sadece paylaşım amacıyla düzenlenmişse gelir vergisi doğmaz. Ancak satış söz konusuysa tapu harcına ek olarak gelir vergisi de gündeme gelebilir.
Hissedar sayısı sınırlı mı?
Hayır, tapu üzerinde hissedar sayısında yasal bir sınır yoktur. Ancak işlemlerin yönetimi açısından çok sayıda hissedarın olması ileride hak kullanımı ve satış gibi konularda zorluk yaratabilir.
Hisseli tapudan tekrar tek tapuya dönüş yapılabilir mi?
Evet, hissedarların tamamı anlaşırsa ve diğer hisseleri satın alarak tek mülkiyete geçiş sağlanırsa tapu yeniden tek kişi üzerine alınabilir.
İşlem sırasında avukat zorunlu mu?
Avukat zorunlu değildir ancak taraflar arasında uyuşmazlık varsa veya işlemin hukuki yönü karmaşıksa bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek alınması önerilir.
Hisseli tapular ipotek gösterilebilir mi?
Evet, hisseli tapular da ipotek edilebilir ancak sadece ipotek eden hissedarın payı üzerinde geçerli olur. Tüm taşınmazın ipotek edilmesi için diğer hissedarların onayı gerekir.
